借地権・底地

借地権は売却できる？地主との交渉や譲渡承諾をわかりやすく解説

公開日：2026年7月25日　｜　監修：倉野宰州（宅地建物取引士）

借地権付きの建物を所有している方から、「土地は地主のものだから売れないのでは」「地主に反対されたらどうなるのか」という相談をよく受けます。借地権付き建物は売却できますが、所有権の不動産とは確認事項や進め方が異なります。

この記事の内容

1．借地権付き建物も売却できます

借地権とは、建物を所有する目的で他人の土地を借りる権利です。売却の対象は、借地権とその土地上の建物です。土地そのものの所有権を売るわけではありません。

旧法借地権、普通借地権、定期借地権など契約の種類により、存続期間や更新、譲渡の扱いが異なります。まずは土地賃貸借契約書、更新契約書、地代の支払記録を確認します。

査定の前後で、次の項目を整理します。

契約書が見つからない場合でも、売却を諦める必要はありません。地主側の保管資料や登記、過去の支払記録から関係を整理できる場合があります。

一般的な借地契約では、借地権を第三者へ譲渡する際に地主の承諾が必要です。承諾を得る際に譲渡承諾料の協議が行われることもあります。金額は法律で一律に決まっているものではなく、契約内容、地域慣行、残存期間、売買条件などを踏まえて調整します。

地主への連絡は、単に「売りたい」と伝えるだけでは不十分です。
売却理由、想定する買主、契約条件、今後の地代支払いなどを整理して説明することで、協議を進めやすくなります。

承諾が得られない場合でも、事情によっては裁判所へ地主の承諾に代わる許可を申し立てる制度があります。ただし時間と費用がかかるため、まずは話し合いによる解決を目指します。個別の法的判断は弁護士へ確認してください。

借地権付き建物では、金融機関によって住宅ローンの審査基準が異なります。地主の承諾書や借地契約書の提出、抵当権設定への承諾を求められることもあります。そのため、所有権物件と同じ売り方をするだけでは、買主候補が限られる場合があります。

一方で、所有権より購入価格を抑えられることや、希望地域で戸建てを取得しやすいことを魅力と感じる買主もいます。借地権のデメリットだけでなく、地代、更新条件、将来の手続きまで正確に説明することが成約につながります。

地主が底地の売却を希望している場合は、借地権と底地を同時に第三者へ売却し、完全な所有権として引き渡す方法があります。借地人と地主が別々に売るより買主にとって分かりやすくなり、双方にとって条件が良くなる可能性があります。

借地権の実際の売却事例

江戸川区南小岩では、相続した借地権付き戸建てについて地主側から難しい説明を受けていた案件を整理し、2,500万円で成約しました。また、中野区大和町では地主との調整を重ね、当初4,800万円で販売した借地権付き戸建てを5,130万円で成約しています。

借地権付き建物は売却できます。ただし、契約確認、地主の承諾、承諾料、住宅ローン、価格設定を一体で考える必要があります。借地権の取扱経験がある不動産会社へ早めに相談し、地主へ連絡する前に全体の進め方を整理することが大切です。

高津区を中心に、不動産売却の査定や進め方の整理をお手伝いします。代表の倉野宰州が、ご相談からお引渡しまで一貫して担当します。

この記事の監修者　倉野宰州

株式会社スモールライフ代表取締役・宅地建物取引士。川崎市高津区を中心に、不動産売却、相続不動産、空き家、借地権・底地などの相談に対応しています。

※本記事は一般的な情報をまとめたものです。個別の登記・税務・法律上の判断は、司法書士・税理士・弁護士などの専門家へご確認ください。